Makelaars willen Freya zien vliegen

Het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) wil enkele waarheden herstellen t.o.v. simplistische formuleringen van Mevrouw de Minister Freya Van Den Bossche over de vastgoedmakelaars zegt het BIV. Het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) is een publiekrechtelijk beroepscorporatie die de beroepstitel en de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar beschermt én die bevoegd is om tuchtsancties uit te spreken ten aanzien van de erkende vastgoedmakelaars.

Het BIV heeft kennis genomen van de recente verklaringen van minister Freya Van Den Bossche volgens dewelke "4 vastgoedmakelaars op 5 de wet niet respecteren".

Wat de methode en de wetenschappelijke geloofwaardigheid betreft, stelt het Instituut vast dat de beweringen van de minister niet steunen op een duidelijk rapport, rapport die door haar diensten noch aan het BIV, noch aan de pers is doorgegeven.

Een dergelijk rapport dat een duidelijk en niet discussieerbaar overzicht bevat van de aangehaalde overtredingen zou in voorkomend geval vermijden dat er een ernstig voorbehoud moeten worden gemaakt op de veralgemening die nu wordt gedaan omtrent de resultaten van een onderzoek die beperkt werd tot 525 erkende vastgoedmakelaars op 8500.

In die zin kunnen de 8500 vastgoedmakelaars niet aanvaarden dat ze door middel van een aantal vinnige formuleringen beschouwd worden als delinquenten.

Rekening houdend met de terzake geldende rechtsregels, stelt het Instituut vast dat de aan de vastgoedmakelaars, welke onderworpen werden aan het onderzoek, toegeschreven gedragingen in het merendeel van de aangehaalde gevallen geen overtredingen van de wet inhielden, noch feiten betroffen die schadelijk zijn voor de consument.

De volgende voorbeelden, afkomstig uit de verklaringen van de minister (bij gebrek aan andere bewijskrachtige documenten) tonen dit duidelijk aan:

– In tegenstelling tot wat beweerd wordt door de minister is het in beginsel niet strijdig met de wet om een exclusieve opdracht van meer dan zes maanden af te sluiten of een stilzwijgende verlenging (voor één of meerdere perioden) te voorzien wanneer de consument over de nodige tijd beschikt om een dergelijke verlenging te vermijden. Sectoriele bijzonderheden, de aard van een bepaald eigendom alsook de verkoopnadelen rechtvaardigen dan ook vaak degelijke mechanismen.

– In tegenstelling tot wat beweerd wordt is het evenmin onwettig om in de overeenkomst te voorzien dat indien een eigenaar persoonlijk zijn eigendom verkoopt – waarvan hij de verkoopsexclusiviteit heeft toevertrouwd aan een vastgoedmakelaar – de vastgoedmakelaar recht heeft op zijn ereloon.

In de rechtspraak stelt men vast dat een exclusiviteits-opdracht aan de vastgoedmakelaar wordt gegeven omwille van de meerwaarde, de expertise en de ervaring die de vastgoedmakelaar kan bieden, inzake de voorstelling van het pand alsook met het oog op de te voeren onderhandelingen. Het is aan de eigenaar om, indien een kandidaat-koper contact met hem opneemt, deze door te verwijzen naar de vastgoedmakelaar zodanig dat deze zijn taak kan volbrengen. Het betreft hier de eenvoudige toepassing van het wettelijk beginsel van eerlijk handelen en het ter goeder trouw uitvoeren van de overeenkomst.

– In tegenstelling tot wat beweerd wordt bestaat er evenmin een wet die de vastgoedmakelaar oplegt – om binnen de veertien dagen nà het verstrijken van een opdracht – een lijst over te maken van de kandidaat-kopers. Het feit dat een dergelijke lijst niet overgemaakt wordt schaadt geenszins de consument maar eerder de vastgoedmakelaar, vermits het de vastgoedmakelaar zal zijn die zal moeten bewijzen dat een verkoop heeft plaatsgevonden met een door hem voorgestelde kandidaat.

– Het komt vaak voor dat het bedrag van het ereloon gescheiden wordt van het BTW-tarief. De wet op de handelspraktijken viseert voornamelijk de verkoop van koopwaar, waarvan de prijs bestaat uit een precies bedrag waarbij alle taksen begrepen zijn.

Voor wat de diensten van de vastgoedmakelaar betreft wordt zijn ereloon doorgaans berekend volgens het percentage-principe of nog volgens proportionele parameters. Op deze manier zal het bedrag dat door de vastgoedmakelaar gefactureerd wordt natuurlijk afhangen van de gerealiseerde transactie of van het aantal beheerde eigendommen.

Daarom vermelden vele overeenkomsten een vergoeding die in procent wordt uitgedrukt (bijvoorbeeld 3%) waarbij de BTW erbij moet worden gerekend.

Is het ernstig te stellen dat de vermelding van een tarief van "3% + 21% BTW" (i.p.v. de vermelding "3,63%") als een wetsovertreding moet worden aanzien, waarbij de consument in gevaar wordt gebracht ?

– In tegenstelling tot wat beweerd werd bestaat er geen enkele wettelijke verplichting om systematisch en in elke overeenkomst een verzakingsbeding op te nemen ("de bedenktermijn van 7 werkdagen"). Dergelijke clausule is in principe enkel van toepassing voor overeenkomsten dewelke ten huize van de consument worden afgesloten,
én dan nog voorzover deze de vastgoedmakelaar niet voorafgaandelijk heeft uitgenodigd.

Veel overeenkomsten worden echter zonder handtekening bij de consument thuis opgesteld (wetende dat een handtekening niet noodzakelijk ten huize van de consument wordt "afgedwongen", in tegenstelling tot wat sommigen beweren). Het merendeel van de overeenkomsten worden bovendien ondertekend in het vastgoedkantoor of worden achteraf per post toegestuurd. In dergelijke gevallen is het niet verplicht het verzakingsbeding op te nemen, vermits de consument-eigenaar verondersteld wordt over de nodige tijd te beschikken om zijn beslissing met kennis van zaken te nemen.

Bovendien stelt het BIV vast dat een aantal onwettigheden die door de minister aangehaald worden in werkelijkheid eerder gebaseerd zijn op aanbevelingen die destijds werden opgesteld door een of andere commissie, maar die aldusdanig geen enkele wettelijke waarde hebben.

De verklaringen (of eerder de meningen) van de minister zouden in sommige gevallen vooral de consument schaden die geneigd zou zijn, afgezien van het politieke perspectief van de auteur, aan deze verklaringen een morele of wetenschappelijke waarde toe te kennen die niet bestaat, dit in een rechtstaat waar het de rechters toekomt de wetteksten toe te passen en te interpreteren.

Het Instituut betreurt dergelijke vinnige beweringen en beschuldigingen. Zij getuigen van een grote onwetendheid inzake de bijzonderheden en de noden eigen aan deze sector (de consumenten inbegrepen).

Het illustreert de steeds groter wordende kloof tussen sommige verlangens en politieke interpretaties enerzijds, en de werkelijkheid en de knelpunten op het terrein zelf anderzijds.

Deze beschouwingen kunnen geenszins de verplichting van het BIV verhullen, met name de bijzonderheden van de markt en een grotere bescherming van de consument.

Men moet er zich eveneens van bewust zijn dat steeds meer vastgoedmakelaars het slachtoffer worden van personen die, zonder hierbij enig verwijt ten hunner aanzien te hebben geuit, ervoor zorgen dat ze het ereloon dewelke ze verschuldigd zijn niet
uitbetalen, hoewel de vastgoedmakelaar werk heeft verricht.

Het is om aan deze dubbele noodzakelijkheid tegemoet te komen dat het BIV, in samenspraak met haar voogdijminister (minister Sabine Laruelle, bevoegd voor middenstand) momenteel bezig is een nieuwe plichtenleer op stellen. Het voorontwerp van deze nieuwe plichtenleer ligt thans ter consultatie voor bij alle vastgoedmakelaars. Na deze consultatieronde zal deze worden voorgelegd aan de administraties en organisaties betrokken bij deze problematiek.

Wat ook de inhoud van deze nieuwe plichtenleer zal zijn, zij mag niet uit het oog verliezen dat – net als een wet met een repressief karakter – het niet de bedoeling is een beroep in zijn geheel te stigmatiseren, maar eenvoudig om marginale afwijkingen te vermijden of te bedwingen: een waarschuwing vormt geen veroordeling.

Het slagen van een wettekst berust, zoals vele zaken, in het evenwichtig karakter ervan. Door onverwachts, en dit om politieke redenen, de wil te uiten om regels op te stellen waarbij een rem wordt gezet op de vrije verhandeling van een goed – in een marktomgeving, die in tegenstelling hiervan, soepelheid en vertrouwen vereist – benadeelt men in werkelijkheid ook de belangen van de consument zelf, die in het algemeen de vastgoedmakelaar beschouwt als een bevoorrechte en vertrouwenswaardige partner, zoals dit ook blijkt uit de toename van het marktaandeel van de vastgoedmakelaar binnen de vastgoedsector. Aldus het BIV – www.biv.be

Als protest lanceren makelaars de website: www.freyaliegt.be

LAAT EEN REACTIE ACHTER